IMT & IS : mémo fiscal à l’achat
IMT (droit d’acquisition), IS (taxe de timbre), frais de notaire et coûts connexes : anticipez le budget réel au Portugal. Nous passons en revue les bases de calcul, les tranches, les cas d’exonération/réduction pour résidence principale, et les points d’attention côté investisseurs.
- IMT : droit d’achat calculé sur la valeur la plus élevée (prix ou valeur fiscale) selon un barème (résidence principale vs secondaire/investissement).
- IS : taxe de timbre sur l’acte (taux fixe) + éventuelle taxe sur le crédit immobilier.
- Frais : notaire, enregistrement, évaluation, dossier bancaire, assurance — à intégrer dans le coût total.
IMT : principe, base et tranches
L’Imposto Municipal sobre Transmissões s’applique à l’achat d’un bien. La base imposable retient la valeur la plus élevée entre le prix d’acquisition et la valeur patrimoniale (VPT). Les barèmes diffèrent selon l’usage : résidence principale (seuils et tranches plus favorables) ou résidence secondaire/investissement. Le calcul tient compte d’un pourcentage marginal par tranche, parfois avec une déduction spécifique. En pratique, il convient de simuler l’IMT dès l’étape d’offre pour valider votre budget global.
IS : taxe de timbre à l’acte… et au crédit
L’Imposto do Selo (IS) est une taxe à taux fixe appliquée lors de l’acte authentique. En cas de financement bancaire, il existe également une composante IS calculée sur le montant du prêt selon la durée. S’ajoutent les frais d’évaluation, d’ouverture de dossier et, parfois, des produits associés (assurance-vie emprunteur, multi-risques). Comparez deux offres à l’aide du TAEG pour appréhender le coût total du financement.
Exonérations, réductions et cas particuliers
Certains achats destinés à la résidence principale peuvent bénéficier de tranches réduites, voire d’exonérations partielles selon les seuils en vigueur. À l’inverse, les acquisitions pour investissement locatif ou résidence secondaire sont généralement moins avantageuses. Les biens de type commercial, terrains ou projets avec changement d’affectation obéissent à des règles spécifiques. Anticipez la question des travaux : ils n’entrent pas dans la base de l’IMT, mais impactent votre fiscalité future (revenus locatifs, plus-value).
Frais annexes à prévoir dans le “vrai” budget
- Notaire, enregistrement et Casa Pronta (processus de formalisation).
- Évaluation bancaire, dossier, IS sur le crédit, assurance emprunteur.
- Assurance habitation/PNO, diagnostics, traductions/légalisations si nécessaires.
Feuille de route budget : 5 étapes simples
- Estimer l’IMT selon usage (résidence principale ou investissement) et prix cible.
- Ajouter l’IS à l’acte + composante IS sur le prêt si financement.
- Intégrer frais notariés, enregistrement, évaluations et assurances.
- Simuler un scénario “haut” (prix signé + 5 %, frais + 10 %) pour sécuriser la marge.
- Valider la cohérence avec votre plan de financement et votre cash-flow post-achat.
Liens pratiques & pages internes
Ces informations sont générales et susceptibles d’évoluer. Faites vérifier votre cas par un professionnel (notaire, fiscaliste, banque) et tenez compte de votre usage final et de votre situation (résident/non-résident).
