Acheter au Portugal : étapes, coûts et fiscalité (2025)
Le guide essentiel pour acheter au Portugal. De la prépa financière à la signature, avec zones Porto ↔ Lisbonne, pièges à éviter et check-list.
1) Étapes pour acheter au Portugal (8 clés)
- Découverte & cahier des charges : objectifs, villes ciblées, critères éliminatoires, budget global.
- Pré-qualification financière & NIF : pré-accord bancaire, obtention du NIF (possible à distance), ouverture de compte.
- Veille & short-list : sourcing quotidien multi-canaux, premiers rejets, sélection pertinente.
- Visites (présentiel / vidéo) : comptes-rendus détaillés, métrés, estimation rapide des travaux.
- Analyse & stratégie d’offre : comparables, risques, conditions, calendrier et prix cible.
- Négociation & CPCV (promesse) : dépôt, conditions suspensives, délais & pénalités.
- Due diligence complète : titres, urbanisme, charges, hypothèques, diagnostics ; validation avocat/notaire.
- Acte & post-acquisition : signature notariale, compteurs/assurances, ameublement, mise en location si besoin.
2) Financement, NIF & compte bancaire
20–30 % (non-résidents)
Jusqu’à ~30 ans
3–8 semaines pré-accord
Documents bancaires (exemples)
- Pièce d’identité, justificatifs de revenus (12 mois), relevés bancaires
- Situation fiscale, endettement, épargne, promesse d’embauche le cas échéant
NIF (numéro fiscal)
Indispensable pour acheter ; possible à distance via représentant fiscal, puis mise à jour après installation.
3) Coûts d’achat au Portugal & délais
| Poste | Ordre de grandeur | Quand ? |
|---|---|---|
| IMT (droit de mutation) | barème progressif selon valeur/usage | Avant acte |
| IS (timbre) | ~0,8 % | Acte |
| Notaire / avocat | ~1–2 % | Promesse & acte |
| Banque (dossier, éval.) | variable | Avant CPCV / acte |
| Chasseur immobilier | sur devis | À la mission |
Les pourcentages varient selon le projet et la localisation. Demandez un chifrage précis au cas par cas.
4) Fiscalité pour acheter ou investir au Portugal
- Résidence fiscale : liée aux jours de présence et au centre d’intérêts.
- Revenus fonciers : déclaration au Portugal (et coordination FR/PT selon statut).
- Plus-value : règles différentes selon résidence/usage — anticipez avant arbitrage.
5) Où acheter au Portugal : axe Porto → Lisbonne
Nous couvrons Porto → Aveiro → Coimbra → Leiria → Lisbonne et leurs périphéries.
- Porto & V. N. de Gaia — Patrimonial, quartiers vivants
- Aveiro — Rendements équilibrés, mobilité
- Coimbra — Ville universitaire
- Leiria — Familial, budgets contenus
- Lisbonne, Oeiras / Cascais / Sintra — Tissu premium & international
6) Pièges à éviter quand on achète au Portugal
- Estimation naïve : comparez au m² utile réel, pas seulement « brut ».
- Dossier incomplet : plans, licence, charges, hypothèques — vérifiez via avocat/notaire.
- Travaux sous-estimés : chiffrage avant offre, pas après.
- Emplacement : bruit, stationnement, humidité — visitez à des horaires différents.
7) Check-list d’achat au Portugal
- NIF obtenu • Pré-accord bancaire • Budget total (frais inclus)
- Short-list de biens • Calendrier de visites (sur place / vidéo)
- Offre structurée • Conditions & délais maîtrisés
- Due diligence validée • Assurances & compteurs anticipés
Chasseur immobilier Portugal : acheter ou investir en toute sérénité
Luso Immo (lusoimmo.com) travaille 100 % côté acheteur : recherche, présélection, visites, négociation, due diligence et signature.
Voir la page dédiée : Chasseur immobilier Portugal · Guides : Investir au Portugal.
8) FAQ – Acheter au Portugal
Intervenez-vous sur tout l’axe Porto–Lisbonne ?
Oui : Porto, Aveiro, Coimbra, Leiria, Lisbonne et alentours. Autres zones sur demande.
Proposez-vous des visites à distance ?
Oui, avec visites filmées et comptes-rendus détaillés (photos/vidéos).
Quel budget de frais faut-il prévoir en plus du prix ?
En règle générale, anticipez ~6–9 % du prix pour taxes et frais (à affiner selon le projet).
Pouvez-vous aider pour NIF, banque, notaire ?
Oui, via notre réseau d’avocats, banques et notaires partenaires.
Parlons de votre projet
RDV découverte gratuit (visio possible le soir / week-end sur demande).
FR • PT • EN — Axe Porto ↔ Lisbonne.
