Lisbonne & Porto : tendances du marché 2025
Mi-année 2025 confirme un marché à deux vitesses : une demande résiliente pour les biens “prêts à vivre” bien situés, et des négociations plus fermes sur les produits à rénover ou mal calibrés. Lisbonne reste le baromètre national avec un cœur de ville très liquide mais sélectif, tandis que Porto poursuit son repositionnement, tiré par les quartiers connectés et les typologies familiales. Notre lecture : acheter au bon prix reste possible, à condition d’aligner qualité intrinsèque, localisation et juste stratégie de sortie.
- Les délais s’écourtent sur les biens rénovés, s’allongent hors prix ou à lourds travaux.
- Écart centre/périphérie : encore marqué mais des micro-secteurs périphériques gagnent.
- Comparer prix signés vs prix affichés et suivre la liquidité par quartier.
Volumes & délais : un marché sélectif
Les volumes restent soutenus sur les biens sans défaut majeur : étage élevé, lumière, plan efficace, performance énergétique correcte et parties communes en bon état. À l’inverse, les appartements sous-dotés (bruit, vis-à-vis, RDC sombre, charges élevées) exigent une vraie décote pour sortir. Les délais chutent fortement dès qu’un bien coche ces fondamentaux et que le prix est positionné au niveau des transactions signées du micro-secteur, pas au niveau des annonces.
Lisbonne : cœur de ville tendu, anneau de valeur
En centre historique, le stock se renouvelle mais part vite si la rénovation est cohérente (technique + acoustique) et si l’immeuble est sain. Le “premier anneau” (Campo de Ourique, Estrela, Arroios/Alameda, Avenidas Novas) concentre des arbitrages attractifs : accessibilité, écoles, commerces, immeubles mieux tenus. Les périphéries connectées (ligne rouge/verte du métro, axes rapides) reprennent des couleurs dès que le rapport surface/qualité/prix est gagnant.
Porto : familles, confort et connectivité
Autour de Boavista, Foz et Ramalde, la demande vise des surfaces familiales, des copropriétés sérieuses et un confort thermique supérieur. Bonfim, Campanhã et Matosinhos progressent à mesure que les projets urbains se concrétisent. Sur Porto, la qualité d’isolation, la place de stationnement et la proximité des pôles d’emploi jouent un rôle clé dans la vitesse de vente.
Centre vs périphérie : où se loge la performance
Le centre garde une prime de valeur et une excellente liquidité, mais le différentiel se justifie uniquement pour les biens hautement désirables. En périphérie, la performance vient d’un couple prix/surface favorable, d’un accès rapide (métro/axes), et d’une copropriété maîtrisée (charges, travaux votés, fonds). La revente à 3–5 ans est d’autant plus confortable que le bien coche les critères “universels” : lumière, calme, ascenseur, plan carré, balcon/extérieur.
Lecture pour acheteur : trois réflexes
- Comparer systématiquement signés vs affichés sur les 6–12 derniers mois, par rue/quartier.
- Chiffrer les travaux utiles (fenêtres, CVC, cuisine/salle de bains) et écarter le cosmétique.
- Projeter la sortie (revente / location à l’année) avec un scénario de liquidité crédible.
Stratégies concrètes selon profil
Résidence principale : cibler les micro-secteurs calmes et bien desservis, accepter un étage intermédiaire si le plan est excellent et la lumière généreuse. Investisseur long terme : viser des immeubles suivis, charges prévisibles et un confort thermique tangible (clim réversible, menuiseries, ventilation). Value-add maîtrisé : acheter avec un défaut corrigeable (cuisine ouverte, redistribution légère) plutôt qu’un lourd chantier structurel.
Liens utiles
Ces informations sont générales et peuvent évoluer. Faites vérifier votre cas (urbanisme, copropriété, financement) et basez vos décisions sur des prix signés récents, pas uniquement sur les annonces.
