Planejamento urbano: checklist antes de comprar
Antes de se comprometer, verifique a conformidade do edifício existente, as licenças, as cessões (incluindo AL), a situação de copropriedade e quaisquer servidões ou riscos. Esta lista de verificação resume o que um comprador inteligente deve verificar para evitar surpresas desagradáveis... e garantir a escritura no cartório.
- Conformidade e Licenciamento : o estado construído deve corresponder às autorizações emitidas.
- Tarefa e AL : uso (residencial/comercial/comercial) e regras locais Alojamento Local.
- Co-propriedade : cobranças, trabalho votado, contas não pagas — impacto direto no seu orçamento.
- Servidões e riscos : inundações, patrimônio, vistas, bairro… antecipe.
Conformidade e licenças: tudo deve corresponder ao arquivo
Solicite o histórico de alvarás (construção, ampliação, reforma) e compare-o com o imóvel atual. Um mezanino adicional, uma varanda fechada ou uma cozinha movida sem autorização podem gerar discrepâncias que precisam ser regularizadas. Verifique também a conformidade elétrica/hídrica/gás e a existência do certificado energéticoEm caso de discrepância, calcule o custo da conformidade e confirme sua viabilidade com a prefeitura. Esta etapa geralmente determina seu cronograma, seu orçamento de trabalho e, por fim, a assinatura.
Atribuições, AL e Usos Autorizados
Os regulamentos de planejamento urbano e os regulamentos de copropriedade determinam o que é permitido: habitação, escritórios, negócios, alojamento turístico. Se você pretende alugar por um curto período (Alojamento local), identifique claramente a área, as restrições (moratórias, cotas) e o histórico do imóvel. Caso contrário, concentre-se em aluguéis anuais ou de médio prazo. O importante: seu projeto deve ser consistente com a tarefa e compatível com as regras de construção para evitar qualquer bloqueio administrativo ou legal.
Co-propriedade e áreas comuns
Navegue pelo ata da reunião (últimos 3 anos), o orçamento previsto, a situação das dívidas não pagas e o nível do fundo de reserva. Uma reforma, a modernização de um elevador ou a reforma de um telhado mudam imediatamente a equação (despesas e CAPEX). Solicite um extrato de chamadas de fundos e questione a gerência sobre reivindicações recentes. Em edifícios mais antigos, inspecione também porões, colunas, impermeabilização e ventilação: esses elementos técnicos impactam o valor e a liquidez.
Servidões, riscos e meio ambiente
Verifique se há servidões de passagem, drenagem de água, vistas ou restrições patrimoniais (classificação, perímetro protegido). Mapeie os riscos (inundação, proximidade industrial, poluição sonora). A luminosidade, a exposição, a altura do teto e o isolamento acústico afetam o conforto diário e revenda. Explorar em diferentes horários do dia e da semana é um reflexo simples que evita grandes decepções.
Documentos a serem coletados (verificação documental)
- Planos e autorizações: licenças/permissões, certificado de conformidade, certificado energético.
- Extratos cadastrais, descrição técnica, regulamentos de copropriedade, atas de assembleia geral anual e orçamento.
- Recibos recentes (água/energia), seguro predial, certificado de que não há contas em aberto.
- Estimativas/relatórios técnicos se houver trabalho planejado, fotos, leituras de medidores.
Antes da oferta: nossa mini-verificação acionável
- Compare o preço exibido com o preço atual. transações assinadas recente sobre microssetor.
- Identificar desvios construídos/autorizados e estimar a regularização (tempos + custos).
- Projetar um cenário de trabalho útil (isolamento, carpintaria, HVAC) vs cosméticos.
- Auditoria de copropriedade: despesas, solicitações de fundos, trabalho votado/a ser realizado.
- Valide o uso pretendido (moradia, aluguel anual, médio prazo; regras AL, se aplicáveis).
Links úteis e páginas internas
Estas informações são gerais e podem mudar. Leve seu caso a um profissional (município, cartório, engenheiro/arquiteto) e leve em consideração as regras locais de condomínio.
