Urbanisme : checklist avant d’acheter
Avant de vous engager, vérifiez la conformité de l’existant, les licences, les affectations (dont AL), la situation de copropriété et les éventuelles servitudes ou risques. Cette checklist synthétise ce qu’un acheteur avisé contrôle pour éviter les mauvaises surprises… et sécuriser l’acte chez le notaire.
- Conformité & licences : l’état bâti doit correspondre aux autorisations délivrées.
- Affectation & AL : usage (habitation/bureau/commercial) et règles locales Alojamento Local.
- Copropriété : charges, travaux votés, impayés — impact direct sur votre budget.
- Servitudes & risques : inondation, patrimoine, vues, voisinage… anticipez.
Conformité & licences : tout doit coller au dossier
Demandez l’historique des permis (construction, extension, rénovation) et comparez-le au bien tel qu’il existe aujourd’hui. Une mezzanine ajoutée, une véranda fermée ou une cuisine déplacée sans autorisation peuvent créer des écarts à régulariser. Vérifiez aussi la conformité électrique/eau/gaz et l’existence du certificat énergétique. En cas d’écart, chiffrez le coût d’une mise aux normes et validez la faisabilité auprès de la municipalité. Cette étape conditionne souvent votre calendrier, votre budget de travaux et, in fine, la signature.
Affectations, AL & usages autorisés
Le règlement d’urbanisme et le règlement de copropriété déterminent ce qui est autorisé : habitation, bureau, commerce, hébergement touristique. Si vous visez la location courte durée (Alojamento Local), identifiez clairement la zone, les restrictions (moratoires, quotas) et l’historique de l’immeuble. À défaut, orientez-vous vers la location à l’année ou moyenne durée. L’important : votre projet doit être cohérent avec l’affectation et compatible avec les règles de l’immeuble pour éviter tout blocage administratif ou juridique.
Copropriété & parties communes
Parcourez les procès-verbaux d’assemblée (3 dernières années), le budget prévisionnel, l’état des impayés et le niveau du fonds de réserve. Un ravalement, un ascenseur à moderniser ou une toiture à refaire changent l’équation immédiatement (charges et CAPEX). Demandez un relevé des appels de fonds et interrogez la gestion sur les sinistres récents. Dans l’ancien, inspectez aussi caves, colonnes, étanchéité et ventilation : ces éléments techniques impactent la valeur et la liquidité.
Servitudes, risques & environnement
Vérifiez l’existence de servitudes de passage, d’écoulement des eaux, de vues, ou de contraintes patrimoniales (classement, périmètre protégé). Cartographiez les risques (inondation, proximité industrielle, nuisances sonores). La luminosité, l’exposition, la hauteur sous plafond et l’isolation phonique pèsent sur le confort au quotidien et la revente. Un repérage à différents moments de la journée et de la semaine est un réflexe simple qui évite de grandes déconvenues.
Pièces à réunir (check documentaire)
- Plans & autorisations : permis/licenças, attestation de conformité, certificat énergétique.
- Extraits cadastraux, description technique, règlement de copropriété, PV d’AG & budget.
- Quittances récentes (eau/énergie), assurance immeuble, attestation d’absence d’impayés.
- Devis/rapports techniques si travaux envisagés, photos, relevés des compteurs.
Avant l’offre : notre mini-check actionnable
- Comparer prix affiché vs transactions signées récentes sur micro-secteur.
- Identifier écarts bâtis / autorisés et estimer régularisation (délais + coûts).
- Projeter un scénario travaux utile (isolation, menuiseries, CVC) vs cosmétique.
- Auditer copro : charges, appels de fonds, travaux votés / à venir.
- Valider l’usage visé (habiter, louer à l’année, moyenne durée ; règles AL si concerné).
Liens pratiques & pages internes
Ces informations sont générales et peuvent évoluer. Faites vérifier votre cas par un professionnel (municipalité, notaire, ingénieur/architecte) et tenez compte des règles locales de copropriété.
